楼市调控正在起变化,买房人和开发商的心思也变了

最近一段时间，地产股跌跌不休，成为今年以来跌幅最为猛烈的一个阶段，上市房企今年也已经跌去了上万亿的市值。

更可怕的是，我们还看不到止跌的尽头。

倘若股市还能算得上是晴雨表，那么楼市最近出什么大问题了？

前段时间小田在《楼市迎来几个坏消息》的文章中分析了几个原因，分别是棚改货币化退出引发市场对三四线楼市的隐忧；人民币持续贬值导致房企美元债的风险；以及公司买房纳入限购范围造成的影响。

本文算是续文，延续之前的话题，继续深聊楼市正在发生的变化。

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陷入楼市的错觉里

地产股的暴跌，除了大盘近期的调整有关外，更多的来自于楼市的坏消息频发，人们对楼市未来的心理预期也在发生着显著的变化。

变化最为明显的就是人们对楼市的认知逐渐回归理性。在国家统计局较新发布的一版70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中，房价同比、环比出现下降或涨幅回落的城市越来越多。

最为典型的北京、上海、深圳等几个一线城市则是出现了连续的同比下跌。

数据来源：上海链家市场研究部

以小田熟知的上海市场为例，今年上半年新房供应量同比去年下半年增加了一倍有余，但成交量却增加无几，更是不足往年的一半。

不过，因为上半年上海出现了一些市中心摇号抢房的新闻，公众往往认为上海楼市异常火爆，其实这真的只是个以偏概全的错觉。

相较于上海还有个以偏概全的错觉，北京则是实实在在的出事了：

位于通州区的K2十里春风的售楼处最近被要求退房的购房者围堵了。据悉，该项目开盘时4万多，而当下的售价已经下降到2万多，猛烈的降价让已经购房的购房者大呼受不了，于是才上演了这一出的退房事件。

在地产圈，地产人都知道有个价格传导效应，举个例子，上海作为长三角的中心城市，当上海楼市出现上涨时，会带动周边次等级城市苏州楼市的上涨，而苏州的楼市上涨会继续带动更低等级城市常熟楼市的上涨。

在价格传导过程中，都是从高等级城市向次低等级依次传递，城市等级之间存在时间差。过去，炒房客常常利用这个价格传导效应进行投机炒房，屡试不爽。

目前上海楼市已经很明显的进入了购买者观望和楼市僵持阶段，向周边城市传递也将是个大概率事件。

事实上，小田最近走访了一些楼市热点城市，购房者的心理情绪也在发生着微妙的变化。

倘若这些城市没有出台摇号抢房的政策，刺激公众的焦虑情绪，当地楼市很有可能已经开始企稳。

谈完心理变化，我们再来聊聊近期出台的一些调控政策。

2

二线城市的调控深度

在过去这些年，小田屡次调研长沙。

过去很多年，长沙似乎就是块房价洼地，且因为政府土地出让规模庞大，导致长沙是全国库存较为严重的几个城市之一。在这座城市里，房价比较稳定，老百姓也不是特别关注楼市，而那些进入长沙的房企都自认为陷入了泥潭。

长沙楼市真正发生变化应该是在2014年，那一年中央提出了楼市去库存的总体部署，长沙也跟着出台了很多的去库存措施。

长沙的举措首先就是壮士断腕，即使土地出让金影响到了财政收入依然是要关紧土地供应的水龙头，严控土地出让。也是自此之后，长沙的土地供应量连续4年都是下滑。

而在需求端，长沙自2014年打响棚改攻坚战后，大力推行货币化安置，支持棚改居民购买商品房，来加快房地产去库存步伐，棚改货币化安置的比例超过60%。长沙棚改货币化安置经验还曾被全国推广。

与此同时，长沙还因为是中部城市里的房价洼地，周边的省会城市比如郑州、合肥、南昌、武汉等均高于长沙，这样的价格洼地很容易就成为投资炒房客们的目标城市。

最终，在多方的共同作用下，长沙成功把楼市库存问题转化为了上涨过快，并出现各种楼市乱象。

上个月，6月25日，长沙突然发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其调控内容之严，在二线城市中少有，部分内容甚至已经超过了一线城市的调控力度。

比如建立房企黑名单制度，暂停部分房企的土地招牌挂资格，比如暂停企业购房，已购买的限售4年，这些调控内容事实上已经比一线城市更为严厉。

6.25新政让整个新房市场为之震动，一些被列入黑名单的房企被暂停参与土地市场的招牌挂。在二手房市场同样充满了肃杀之气，众多房产中介公司关门整顿，成交降入冰点。此外，在舆论管控上，更是约谈了一些扮演“楼市鼓吹手”角色的微信公众号及网站负责人。

在小田看来，在楼市的历次调控和整顿中，长沙总给人以有些用力过猛的感觉。不出意外，长沙的楼市在经历此轮调控之后，稳住长沙的房地产市场价格应该不再成为问题。

而新的问题是长沙的楼市会不会因此陷入大起之后的“大落”。

对于其他城市来讲，长沙的调控力度给他们造成了巨大的调控压力，跟进or观望是个两难的抉择！

3

全国楼市严打背后

或许是巧合，在长沙出台6.25新政的当天，住建部会同公安部、司法部等七部委联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。

该通知内容决定于7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。严打整治投机炒房团伙、房地产黑中介、违法违规的房企、虚假房地产广告等。

自此，楼市严打从西安、长沙、杭州等个别城市上升到全国层面。为了达到严打效果，通知更是要求广泛的发动群众监督，发动群众监督楼市的确是罕见。

不过，对于这次七部委30城的楼市严打，在小田看来还有个更深层次的风向标：

过去几年，中央对于楼市调控的主基调，总体思路是因城施策、分类调控。因此，放任地方政府因地制宜的出台各自的调控政策，比如今年以来各地发布的调控政策一百多次。

不过，中央把调控的权力下放给地方的结果就是三四线楼市的房价全面上涨。

本质上来讲，让吃土地财政饭的地方政府断掉自己的粮食，从逻辑上的确是有问题的。

或许这也促使中央的重新归位，重新成为楼市调控的主导力量。

4

重庆的调控新思路

当其他城市在效仿长沙，全国掀起楼市严打的时候，重庆给出了调控新思路。

在当前的楼市调控政策中，多是以针对购房者而出台的。在对房企的调控上，更多的是规范其行为以及限定销售价格及开盘节奏等，调控的内容也多是强硬的行政管制为主。

不过在7月2日，由重庆市财政局、国家税务总局重庆市税务局、重庆市国土资源和房屋管理局联合下发了一份文件，其文件的主要内容与以往完全不同：

一、自2018年7月1日起，对在主城区（含主城开发区）从事房地产开发经营业务的企业，其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%调整为20%。

二、自2018年7月1日起，对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%。

没错，重庆把楼市调控的焦点放在房企的税收上，先是将预售楼盘的企业所得税税率上升，后是把房企要交的土地增值税预征率提升。

很显然，税率提升影响的是房企的资金周转，增加了房企的资金压力，进而影响整个新房供应市场的周转速度。

面对政府在税率上的调整，房企不得不被动应对：要么继续加快项目的开发周期，用更快的开发节奏来抵挡税率上涨造成的利润降低；要么就是放缓开发节奏，预售转限售，等待市场行情的提升。

前者会引导房企加快加大新房供应量，从而达到调控的目标；后者则会直接增加地方的财政收入。

相较于利润降低房企更在乎的是资金流的安全，以高周转盛行的房地产行业很有可能选择前者，房企的行为必然的会缓解当下供需矛盾造成的房价上涨。

重庆用税收的方式引导房企加快加大新房供应量，从而达到调控的目标，在当前这波地方政府的楼市调控中应该是头一次，也为其他城市提供了借鉴思路。

在小田看来，重庆的调控新思路非常值得在全国推广，也期待更多的城市参与其中。

5

房企态度的突然转变

购房者的心理在发生变化，调控政策也在发生着变化，房企的态度也出现了变化。

据澎湃新闻报道，为缓解融资政策收紧带来的压力，碧桂园正改变其一贯的扩张策略，并叫停其三四五线城市全覆盖战略，试图牺牲规模甚至利润，以保证现金流。

所谓三四五线城市全覆盖战略是指去年年底，碧桂园内部发文要求2017年11月至2018年底，各区域公司需要下沉至管辖范围内的少有地级市及其下属的少有县级市、县城、发达镇区，碧桂园的项目要覆盖这些区域。

显然，三四五线城市全覆盖战略核心就是扩张碧桂园的规模。不过，规模快速扩张也导致碧桂园的资金链一直紧绷，更有一些银行对碧桂园停贷的消息不时传出。

在澎湃的新闻中，引述了碧桂园内部人士的透露：有的项目哪怕利润转负，也要抢现金流。只要达不到碧桂园高周转的节奏，项目宁可不做，现金流为王。

而在合作项目中，已经签订股权合作协议的，如不能按照碧桂园高周转的节奏进行操盘，则会退出；合作项目中，尚未签订股权协议的，如不能操盘，直接放弃合作。

以往房企都是为拼规模不惜牺牲利润，计入销售额的小股操盘模式更是盛行。但碧桂园这次态度的突然转变的确有些意外。

这一次，碧桂园可以牺牲规模、可以放弃合作、可以牺牲利润，少有追求的就是现金流的安全，说明碧桂园真的是遇到或预见到行业的危机了。

碧桂园作为行业销售规模上的领头羊，此前一贯的立场就是坚定看好楼市，不断的激进扩张，此次态度的突然转向势必会对其他房企产生影响。

写到这时，我们来总结下楼市正在发生的几个变化：楼市错觉下的购房者心理预期在变化；政府调控主导权重归中央以及调控新思路带来的变化；开发商在对预期风险上的态度变化。